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Charges non récupérables

Mis à jour le 27 décembre 2025 • Article 606 Code civil & Décret 87-713

Charges non récupérables : ce que le bailleur doit payer

Toutes les charges qui restent à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent pas être facturées au locataire.

Définition

Les charges non récupérables sont celles qui ne figurent pas dans la liste exhaustive du décret n°87-713. Elles restent à la charge exclusive du propriétaire, quelle que soit la clause du bail.

Important

Même si le bail mentionne que certaines charges sont récupérables, si elles ne figurent pas dans le décret, elles restent non récupérables. La liste est d'ordre public.

Liste des charges non récupérables

Gros travaux (art. 606 Code civil)

  • Ravalement de façade
  • Réfection de toiture
  • Réparation des murs porteurs
  • Remplacement des canalisations principales

Équipements

  • Remplacement de la chaudière collective
  • Remplacement de l'ascenseur
  • Installation de nouveaux équipements
  • Mise aux normes obligatoires

Frais de gestion

  • Honoraires du syndic
  • Frais de gestion locative
  • Frais d'envoi de quittances
  • Honoraires d'agence

Assurances et taxes

  • Assurance propriétaire non occupant (PNO)
  • Taxe foncière (hors TEOM)
  • Contribution au fonds travaux

Conséquences en cas d'erreur

Si vous avez facturé par erreur des charges non récupérables à votre locataire :

  • Remboursement obligatoire : vous devez rembourser les sommes indûment perçues
  • Intérêts légaux : le locataire peut réclamer les intérêts au taux légal
  • Prescription : le locataire a 3 ans pour réclamer
  • Contentieux : risque de procédure devant le tribunal

Distinction entretien / remplacement

Une distinction importante existe entre l'entretien courant (récupérable) et le remplacement (non récupérable) :

Équipement Entretien (locataire) Remplacement (proprio)
Chaudière Entretien annuel ✓ Remplacement ✗
Ascenseur Maintenance courante ✓ Remplacement cabine ✗
Compteur eau Relevé, petites réparations ✓ Remplacement compteur ✗
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À consulter

Questions fréquentes

Que risque-t-on à facturer des charges non récupérables ?
Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indûment perçues pendant 3 ans. En cas de litige, le bailleur s'expose à des pénalités et frais de procédure.
Le remplacement de la chaudière est-il récupérable ?
Non, le remplacement d'équipements (chaudière, ascenseur, compteurs) est à la charge exclusive du propriétaire. Seul l'entretien courant est récupérable.
Les travaux de ravalement sont-ils récupérables ?
Non, le ravalement de façade est un gros travail relevant de l'article 606 du Code civil. Il n'est pas récupérable sur le locataire.

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