Pas de clause = pas de revision
C'est la regle de base. La loi du 6 juillet 1989 est claire : sans clause prevue au bail, le proprietaire ne peut pas reviser le loyer selon l'IRL.
Pourquoi la clause est obligatoire
La revision de loyer n'est pas un droit automatique du proprietaire. C'est un mecanisme contractuel qui doit etre expressement prevu dans le bail.
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 est sans ambiguite : "La revision du loyer (...) ne peut etre effectuee que si elle est prevue au contrat". Point barre.
Que dit une clause de revision valide ?
Une clause de revision doit mentionner :
- La reference a l'Indice de Reference des Loyers (IRL)
- Le trimestre de reference (ex: T2 de l'annee du bail)
- La date a laquelle la revision peut intervenir (generalement la date anniversaire)
Exemple de clause valide :
"Le loyer sera revise chaque annee a la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l'Indice de Reference des Loyers (IRL) publie par l'INSEE. L'indice de reference est celui du deuxieme trimestre de l'annee de signature du bail."
Que faire si la clause est absente ?
Malheureusement, les options sont limitees :
- Attendre le renouvellement - Au renouvellement du bail (3 ans pour un vide, 1 an pour un meuble), vous pouvez proposer un nouveau bail avec clause de revision.
- Proposer une hausse de loyer au renouvellement - Si le loyer est manifestement sous-evalue par rapport au marche, vous pouvez proposer un ajustement (procedure encadree).
- Negocier avec le locataire - Rien n'empeche une negociation amiable, mais le locataire n'est pas oblige d'accepter.
Attention aux pieges
Ne confondez pas revision et revalorisation au renouvellement. La revision IRL est annuelle et automatique (si clause). La revalorisation au renouvellement est tous les 3 ans et soumise a conditions strictes.
Comment eviter cette erreur pour les prochains baux
La meilleure prevention est de verifier systematiquement vos baux :
- Utilisez un modele de bail a jour (post-loi ALUR)
- Verifiez que la case "clause de revision" est cochee
- Relisez la section indexation avant signature
- Conservez une copie et annotez la date de revision prevue
Quitta Pro verifie pour vous
Lors de la creation d'un locataire, Quitta Pro vous demande si le bail prevoit une clause de revision. Si non, l'outil vous alerte et vous evite d'envoyer un courrier illegal.
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