Pénalités de Retard de Loyer : Calcul et Application Légale 2025

Que sont les pénalités de retard de loyer ?

Les pénalités de retard, également appelées intérêts de retard ou intérêts moratoires, sont des sommes que vous pouvez réclamer au locataire en plus du loyer impayé pour compenser le préjudice subi en raison du retard de paiement.

Ces pénalités visent à inciter le locataire à payer à temps et à compenser votre perte (impossibilité de placer l'argent, découvert bancaire, etc.).

Cadre juridique des pénalités

Deux régimes possibles

Selon que votre bail contient ou non une clause de pénalités, deux régimes s'appliquent :

1. Avec clause de pénalités dans le bail

Si votre bail prévoit expressément des pénalités de retard, vous pouvez appliquer le taux indiqué, généralement plafonné à 10% du loyer hors charges par mois de retard.

2. Sans clause de pénalités

Si votre bail est muet sur les pénalités, vous pouvez quand même réclamer des intérêts au taux légal, fixé à :

• 4,22% pour les créances entre particuliers et professionnels (2025)
• Application proportionnelle au nombre de jours de retard

Le taux légal est nettement moins avantageux que les pénalités contractuelles (10%). D'où l'importance d'inclure une clause dans votre bail.

Comment calculer les pénalités de retard ?

Méthode de calcul avec clause contractuelle (10%)

Si votre bail stipule : "Toute somme non payée à son échéance portera intérêt au taux de 10% par mois de retard", le calcul est simple :

Exemple 1 : Loyer de 800€ HC, 2 mois de retard

• Loyers impayés : 800€ × 2 = 1 600€
• Pénalités : 800€ × 10% × 2 = 160€
• Total dû : 1 760€

Méthode de calcul au taux légal (4,22%)

Sans clause contractuelle, vous appliquez le taux légal proratisé aux jours de retard :

Exemple 2 : Loyer de 800€ HC, 60 jours de retard

• Loyers impayés : 800€ × 2 = 1 600€
• Pénalités : 800€ × (4,22% / 365) × 60 = 5,54€
• Total dû : 1 605,54€

Comme vous le constatez, le taux légal rapporte beaucoup moins que les pénalités contractuelles. D'où l'intérêt de prévoir une clause dans votre bail.

Rédiger une clause de pénalités efficace

Pour que votre clause soit valide et opposable au locataire, elle doit respecter certaines règles :

Formulation recommandée

Points essentiels de la clause

• Taux précis : 10% maximum par mois (ou équivalent annuel)
• Base de calcul : loyer hors charges ou toutes charges comprises
• Application automatique : "de plein droit" sans mise en demeure
• Référence légale : article 1231-6 du Code civil

Limites et abus à éviter

Plafond de 10% par mois

Le taux de 10% par mois (soit 120% par an) est généralement considéré comme la limite haute acceptable par les tribunaux. Au-delà, votre clause pourrait être jugée abusive.

Pénalités manifestement excessives

Même avec une clause à 10%, le juge peut réduire les pénalités si elles sont manifestement excessives par rapport au préjudice réel subi.

Exemple : Si le locataire a un retard de 3 jours pour un loyer de 500€, réclamer 50€ de pénalités (10%) peut être jugé excessif. Le juge pourrait réduire le montant à quelques euros.

Capitalisation des intérêts interdite

Vous ne pouvez pas appliquer des pénalités sur les pénalités (anatocisme). Les pénalités se calculent uniquement sur le montant du loyer initial.

Comment réclamer les pénalités ?

Étape 1 : Constater le retard

Dès le premier jour de retard, constatez l'impayé et calculez les pénalités applicables. Envoyez une relance amiable mentionnant le montant des pénalités.

Étape 2 : Mise en demeure formelle

Si le locataire ne régularise pas sous 7-10 jours, envoyez une mise en demeure par LRAR réclamant :

• Le(s) loyer(s) impayé(s)
• Les pénalités de retard calculées
• Un délai de paiement (généralement 8 jours)

Étape 3 : Procédure judiciaire si nécessaire

Si le locataire ne paie pas, vous pouvez engager une procédure judiciaire pour obtenir la condamnation au paiement des loyers ET des pénalités. Constituez un dossier complet pour l'huissier incluant :

• Le bail avec la clause de pénalités
• Les quittances prouvant les impayés
• Le calcul détaillé des pénalités
• Les relances et mise en demeure

Aspects fiscaux des pénalités

Imposition des pénalités perçues

Les pénalités de retard perçues constituent des revenus fonciers imposables. Vous devez les déclarer dans votre déclaration annuelle de revenus fonciers, même si elles ne sont pas des loyers à proprement parler.

Non-déductibilité des pénalités impayées

Si vous ne parvenez jamais à récupérer les pénalités (locataire insolvable), vous ne pouvez pas les déduire de vos revenus fonciers. Seules les charges réelles (frais de procédure, huissier) sont déductibles.

Cas particulier : Locataire en difficulté

Si votre locataire traverse une passe difficile temporaire (chômage, maladie), vous pouvez choisir de ne pas appliquer les pénalités ou de les réduire dans le cadre d'un échéancier de paiement.

C'est un geste commercial qui peut vous permettre de récupérer les loyers sans engager de frais de procédure.

Comparaison : pénalités vs intérêts légaux

Critère	Clause 10%	Taux légal 4,22%
Loyer 800€, 2 mois	160€	5,54€
Loyer 1200€, 3 mois	360€	12,44€
Loyer 600€, 6 mois	360€	12,44€

Comme le montre ce tableau, la clause contractuelle à 10% est beaucoup plus avantageuse que le taux légal.

Questions fréquentes

Puis-je réclamer des pénalités si mon bail ne les prévoit pas ?

Oui, même sans clause dans le bail, vous pouvez réclamer les intérêts au taux légal (4,22% en 2025). En revanche, vous ne pouvez pas appliquer un taux forfaitaire de 10% sans clause contractuelle.

Les pénalités de retard sont-elles imposables ?

Oui, les pénalités de retard perçues sont considérées comme des revenus fonciers et doivent être déclarées aux impôts. Elles s'ajoutent à vos loyers dans votre déclaration annuelle.

Le locataire peut-il refuser de payer les pénalités ?

Le locataire peut contester les pénalités devant le tribunal s'il estime qu'elles sont abusives ou mal calculées. Le juge peut réduire ou annuler les pénalités s'il considère qu'elles sont excessives.