Vous avez relancé votre locataire plusieurs fois, sans succès. Le loyer reste impayé, le dialogue s'épuise. C'est le moment d'envoyer une mise en demeure. Ce courrier marque la fin de la phase amiable et le début des démarches formelles.
Ce que représente vraiment une mise en demeure
La mise en demeure n'est pas un simple rappel de paiement. C'est un acte juridique qui a des conséquences concrètes. Elle signifie au locataire que vous considérez la situation comme suffisamment grave pour envisager des poursuites.
D'un point de vue légal, elle constitue :
- La preuve que vous avez tenté de résoudre le problème à l'amiable
- Le point de départ du calcul de certains délais (intérêts de retard notamment)
- Un préalable obligatoire avant toute action en justice
Sans mise en demeure préalable, un juge pourrait estimer que vous n'avez pas respecté la procédure et refuser d'examiner votre demande.
À quel moment l'envoyer ?
Il n'existe pas de délai légal imposant d'envoyer une mise en demeure à tel ou tel moment. C'est une décision qui vous appartient. Mais voici les situations où elle devient pertinente :
Après l'échec des relances amiables
Si vous avez envoyé une ou deux lettres de relance sans obtenir de réponse ni de paiement, la mise en demeure est l'étape suivante logique.
Lorsque le locataire ne communique plus
Un locataire qui ne répond plus à vos messages alors qu'il répondait avant est un signal d'alerte. La mise en demeure peut servir à le "réveiller" et à lui faire comprendre que vous prenez la situation au sérieux.
Quand la dette dépasse un mois de loyer
Certains propriétaires préfèrent attendre que la dette atteigne un certain montant avant d'envoyer une mise en demeure. C'est une approche qui se défend, mais attention à ne pas laisser la situation s'enliser.
Notre recommandation
N'attendez pas trop longtemps. Une mise en demeure envoyée 3 à 4 semaines après le début de l'impayé montre que vous êtes réactif tout en ayant laissé le temps au locataire de régulariser.
Ce que doit contenir la mise en demeure
Pour être valable et efficace, la mise en demeure doit comporter plusieurs éléments. En voici la liste détaillée :
L'identification des parties
- Vos coordonnées complètes (nom, adresse)
- Les coordonnées du locataire
- L'adresse du logement concerné
Le rappel des faits
- La date de signature du bail
- Le montant du loyer et des charges
- La date d'échéance habituelle
- Les mois concernés par l'impayé
- Le montant total de la dette à la date du courrier
Les démarches déjà effectuées
Mentionnez les relances précédentes (dates, mode d'envoi) pour montrer que vous avez tenté de résoudre le problème à l'amiable.
La sommation de payer
C'est le cœur de la mise en demeure : vous demandez formellement au locataire de régler l'intégralité de la dette dans un délai précis.
Exemple de formulation :
"Par la présente, je vous mets en demeure de régler la somme de [montant] € correspondant aux loyers impayés des mois de [mois concernés], dans un délai de quinze (15) jours à compter de la réception du présent courrier."
Les conséquences en cas de non-paiement
Précisez clairement ce qui se passera si le locataire ne paie pas :
- Activation de la clause résolutoire du bail
- Recours à un huissier pour un commandement de payer
- Procédure judiciaire en vue de l'expulsion
- Recouvrement des frais de procédure
La date et la signature
Datez et signez le courrier. Sans signature, le document perd de sa valeur.
L'importance de l'envoi en recommandé
La mise en demeure doit impérativement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Pourquoi ?
- Preuve d'envoi : vous pouvez démontrer que vous avez bien envoyé le courrier
- Preuve de réception : l'AR prouve que le locataire a reçu (ou refusé) le courrier
- Date certaine : le délai accordé démarre à la date de première présentation
Conservez précieusement l'accusé de réception. Il sera indispensable si vous devez poursuivre la procédure devant le tribunal.
Astuce
Si le locataire ne va pas chercher le recommandé, le courrier est considéré comme présenté (et donc le délai court) à la date de la première présentation. Conservez l'avis de passage comme preuve.
Et après la mise en demeure ?
Plusieurs scénarios sont possibles après l'envoi :
Scénario 1 : Le locataire paie
C'est le meilleur cas. Le locataire prend conscience de la gravité de la situation et règle sa dette. La procédure s'arrête là.
Scénario 2 : Le locataire propose un échéancier
Si la proposition vous semble raisonnable et sincère, vous pouvez l'accepter. Formalisez l'accord par écrit, en précisant que tout manquement entraînera la reprise de la procédure.
Scénario 3 : Aucune réponse
Si le délai expire sans paiement ni réponse, vous pouvez passer à l'étape suivante : le commandement de payer par huissier.
Scénario 4 : Le locataire conteste
Parfois, le locataire répond pour contester le montant ou invoquer des problèmes dans le logement. Examinez ses arguments. S'ils sont fondés, réglez le problème. S'ils ne le sont pas, poursuivez la procédure.
Les erreurs courantes
Pour que votre mise en demeure soit efficace, évitez ces pièges :
Un ton agressif ou menaçant
Restez factuel et professionnel. Les menaces excessives ou les insultes pourraient se retourner contre vous. Le ton doit être ferme mais respectueux.
Des montants approximatifs
Vérifiez vos calculs. Une erreur de montant affaiblit votre dossier et donne au locataire un argument pour contester.
Oublier de mentionner la clause résolutoire
Si votre bail contient une clause résolutoire (ce qui est généralement le cas), mentionnez-la. Elle prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé, ce qui renforce la portée de votre mise en demeure.
Envoyer sans avoir relancé avant
Une mise en demeure envoyée dès le premier jour de retard peut être mal perçue par un juge. Elle doit s'inscrire dans une démarche progressive qui montre votre volonté de résoudre le problème à l'amiable.
Pour comprendre l'ensemble de la chronologie, consultez notre guide complet sur la gestion des impayés de loyer.
Questions fréquentes
La mise en demeure est-elle obligatoire avant d'aller en justice ?
Oui, dans la grande majorité des cas. La mise en demeure constitue un préalable indispensable pour prouver que vous avez tenté de résoudre le litige à l'amiable. Sans elle, le juge pourrait considérer que vous n'avez pas respecté la procédure et rejeter votre demande.
Quel délai accorder au locataire pour payer ?
Le délai minimum légal est de 8 jours. En pratique, beaucoup de bailleurs accordent 15 jours, ce qui laisse au locataire le temps de rassembler les fonds ou de solliciter des aides. Au-delà de 15 jours, vous risquez de rallonger inutilement la procédure.
Que se passe-t-il si le locataire paie après réception de la mise en demeure ?
Si le locataire règle l'intégralité de la dette dans le délai imparti, la procédure s'arrête. Vous n'avez plus de raison d'aller plus loin. Conservez toutefois la mise en demeure et la preuve de paiement dans votre dossier, au cas où la situation se reproduirait.
Puis-je envoyer une mise en demeure par email ?
Techniquement, un email peut valoir mise en demeure s'il contient tous les éléments requis. Mais en pratique, la lettre recommandée avec accusé de réception reste le standard. Elle constitue une preuve irréfutable de la date d'envoi et de réception, ce qu'un email ne garantit pas toujours.
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