Depuis 2019, Paris applique un encadrement strict des loyers. Si vous louez dans la capitale, vous ne pouvez pas fixer le montant que vous voulez. Voici comment ca marche, zone par zone.
L'encadrement des loyers a Paris en bref
Le dispositif repose sur trois loyers de reference, fixes par arrete prefectoral et actualises chaque annee :
- Loyer mineur : le plancher (loyer de reference - 30%)
- Loyer de reference : le median du quartier pour un logement comparable
- Loyer majore : le plafond (loyer de reference + 20%)
En pratique, votre loyer hors charges ne peut pas depasser le loyer majore. Sauf exception, on y reviendra.
Attention aux confusions
L'encadrement (plafond absolu) et la revision IRL (augmentation annuelle) sont deux mecanismes differents. Vous pouvez etre en dessous du plafond et ne pas pouvoir augmenter si vous n'avez pas de clause de revision.
Les zones d'encadrement a Paris
Paris est decoupee en 80 quartiers, regroupes par secteurs. Les loyers de reference varient selon :
- L'adresse precise (quartier)
- Le nombre de pieces
- L'epoque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, apres 1990)
- Le type de location (vide ou meuble)
Voici un apercu des fourchettes de loyers majores (meubles, 2 pieces, construction recente) :
| Arrondissements | Secteur | Loyer majore (indicatif) |
|---|---|---|
| 1er-4e | Hypercentre / Marais | 28 - 42 EUR/m2 |
| 5e-6e | Quartier Latin | 27 - 40 EUR/m2 |
| 7e-8e | Tour Eiffel / Champs | 29 - 45 EUR/m2 |
| 9e-10e | Opera / Gares | 24 - 36 EUR/m2 |
| 11e-12e | Bastille / Nation | 23 - 34 EUR/m2 |
| 13e-14e | Butte-aux-Cailles / Montparnasse | 22 - 32 EUR/m2 |
| 15e-16e | Beaugrenelle / Passy | 24 - 38 EUR/m2 |
| 17e-18e | Batignolles / Montmartre | 23 - 35 EUR/m2 |
| 19e-20e | Belleville / Menilmontant | 21 - 31 EUR/m2 |
Ces chiffres sont indicatifs. Les loyers reels dependent du quartier exact, de l'epoque de construction et du type de bail. Consultez le simulateur officiel pour votre adresse precise.
Comment verifier votre loyer
Etape 1 : Identifier les caracteristiques du logement
Notez precisement :
- L'adresse complete (numero, rue, code postal)
- Le nombre de pieces principales (hors cuisine, salle de bain, WC)
- L'epoque de construction du batiment
- Le type de bail (vide ou meuble)
Etape 2 : Consulter le simulateur officiel
La Prefecture met a disposition une carte interactive. Entrez votre adresse et les caracteristiques. Le systeme affiche les trois loyers de reference applicables.
Ressources officielles :
- Site de la DRIHL Ile-de-France
- ADIL de Paris (conseil gratuit)
- Annexe de l'arrete prefectoral annuel
Etape 3 : Comparer avec votre loyer actuel
Si votre loyer hors charges depasse le loyer majore, vous etes en infraction. A la relocation, vous devrez baisser le loyer. Pour un bail en cours, le locataire peut demander une mise en conformite.
Le complement de loyer : l'exception qui confirme la regle
Il existe un mecanisme pour depasser le loyer majore : le complement de loyer. Mais attention, c'est strictement encadre.
Conditions d'application
Le logement doit presenter des caracteristiques exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier. La loi cite :
- Vue remarquable (Tour Eiffel, Seine, monument historique)
- Terrasse ou jardin privatif de surface significative
- Hauteur sous plafond superieure a 3.30m
- Equipements de standing (climatisation centrale, domotique complete)
Un parquet ancien ou une belle cheminee ne suffisent generalement pas. Les tribunaux sont de plus en plus stricts sur ce point.
Formalisme obligatoire
Le complement de loyer doit figurer en toutes lettres dans le bail, avec :
- Le montant du complement
- Les caracteristiques qui le justifient
- Une distinction claire avec le loyer de base
Sans ces mentions, le complement est contestable. Le locataire dispose de 3 mois apres la signature pour le contester devant la commission de conciliation.
Les risques en cas de non-respect
Pour les nouveaux baux
Si vous signez un bail avec un loyer superieur au plafond :
- Le locataire peut contester pendant 3 ans
- Vous devrez rembourser le trop-percu, majore des interets legaux
- La Prefecture peut engager une procedure d'amende (jusqu'a 5 000 EUR pour un particulier)
Pour les baux en cours
Les baux signes avant l'encadrement restent valides. Mais a la relocation, le nouveau loyer devra respecter le plafond. Vous ne pouvez pas "heriter" d'un loyer excessif.
Encadrement et revision annuelle
Meme avec un loyer encadre, vous pouvez appliquer la revision IRL annuelle. Mais le resultat ne doit jamais depasser le loyer majore en vigueur.
En pratique, ca signifie que certains proprietaires sont "bloques" : leur loyer actuel est deja au plafond, donc la revision IRL ne leur apporte rien.
Verifiez votre situation
Quitta Pro integre les donnees de l'encadrement parisien. Le simulateur vous indique si votre loyer est conforme et calcule la marge de manoeuvre pour la revision.
Simulateur IRL Creer un compteLa banlieue parisienne aussi concernee
Depuis 2021, l'encadrement s'applique a 28 communes de la petite couronne. Les regles sont identiques, mais les loyers de reference different.
Communes concernees : Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pre-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Saint-Denis, Saint-Ouen, Villetaneuse, Epinay-sur-Seine, L'Ile-Saint-Denis, Pierrefitte, Stains, Villepinte, Fontenay-sous-Bois, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicetre, Vitry-sur-Seine, Arcueil, Cachan, Gentilly, Bagneux, Malakoff, Montrouge.