Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire concrètement ?

Le loyer du mois dernier n'est toujours pas arrivé sur votre compte. Vous avez vérifié deux fois, attendu quelques jours de plus, et rien. C'est une situation que beaucoup de propriétaires redoutent, souvent sans savoir comment réagir. Voici ce qu'il faut faire, étape par étape.

Première chose : vérifier avant de s'alarmer

Avant de vous inquiéter, assurez-vous qu'il ne s'agit pas d'un simple problème technique. Un virement peut mettre 2 à 3 jours ouvrés, surtout en période de jours fériés. Un prélèvement rejeté pour solde insuffisant n'apparaît pas toujours immédiatement.

Vérifiez également que le locataire a bien vos coordonnées bancaires à jour si vous avez récemment changé de banque. Ça peut sembler évident, mais c'est une source de retards plus fréquente qu'on ne le pense.

Distinguer un retard d'un vrai problème

Un locataire qui paie habituellement à l'heure et qui a soudainement du retard, c'est probablement un oubli ou un souci ponctuel. Un locataire qui paie régulièrement en retard et qui cette fois-ci ne paie plus du tout, c'est autre chose.

Posez-vous ces questions :

• Le locataire a-t-il déjà eu des retards par le passé ?
• A-t-il mentionné des difficultés financières récemment ?
• Y a-t-il eu des changements dans sa situation (perte d'emploi, séparation) ?
• Répond-il encore à vos messages ?

Ces éléments vous aideront à calibrer votre réponse. Un oubli se traite différemment d'une situation financière dégradée.

Reprendre contact rapidement

N'attendez pas des semaines avant de réagir. Plus vous tardez, plus le locataire peut interpréter votre silence comme une forme de tolérance. Et plus la dette s'accumule, plus elle devient difficile à résorber.

Un simple message suffit au départ :

"Bonjour, je me permets de vous contacter car je n'ai pas encore reçu le loyer du mois de [mois]. Y a-t-il eu un souci ? N'hésitez pas à me tenir informé. Cordialement."

Ce ton reste courtois tout en montrant que vous êtes attentif. Envoyez ce message par email ou SMS pour garder une trace écrite. Si vous appelez, confirmez ensuite par écrit le contenu de votre échange.

Quand un retard devient un impayé

Légalement, le loyer est impayé dès le lendemain de la date d'échéance prévue au bail. Mais dans la pratique, on parle généralement d'impayé à partir d'un mois complet non réglé, ou lorsque le cumul des retards dépasse un mois de loyer.

C'est à ce moment-là que les choses doivent se formaliser. La phase amiable ne peut pas durer indéfiniment. Si après une ou deux relances le locataire ne paie toujours pas et ne répond pas, il faut passer à l'étape suivante.

Les documents à préparer

À mesure que la situation évolue, vous aurez besoin de produire différents documents. Mieux vaut s'y préparer en amont :

• La lettre de relance : un courrier formel qui rappelle l'obligation de payer et accorde un délai (généralement 8 jours). C'est la première étape formelle.
• L'attestation de loyer impayé : un document qui certifie l'état de la dette à une date donnée. Utile pour les organismes (CAF, Action Logement) ou les procédures juridiques.
• La mise en demeure : une lettre recommandée avec AR qui constitue un préalable obligatoire avant toute action en justice.

Pour en savoir plus sur chaque étape de la procédure, consultez notre guide complet sur la gestion des impayés de loyer.

Faut-il contacter la CAF ou Action Logement ?

Si votre locataire bénéficie d'une aide au logement (APL, AL), la CAF doit être informée de l'impayé. Vous pouvez faire un signalement qui déclenchera une procédure de maintien des allocations logement, versées directement au bailleur.

Si vous avez accepté la garantie Visale, vous avez 30 jours après le premier impayé pour déclarer la situation sur votre espace bailleur. Passé ce délai, vous risquez de perdre le bénéfice de la garantie.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire

Face à un locataire qui ne paie plus, la frustration est compréhensible. Mais certaines réactions peuvent vous mettre en tort :

• Couper l'eau, l'électricité ou le chauffage : c'est illégal et passible de poursuites pénales.
• Changer les serrures : même si le loyer n'est pas payé, vous ne pouvez pas expulser un locataire vous-même. Seul un juge peut ordonner une expulsion.
• Harceler le locataire : des appels répétés, des visites non annoncées ou des menaces peuvent être qualifiés de harcèlement.
• Attendre trop longtemps : plus la dette s'accumule, plus elle devient difficile à récupérer. Les procédures prennent du temps, autant les enclencher tôt.

La suite des démarches

Si malgré vos relances la situation ne se débloque pas, vous devrez envisager des démarches plus formelles. La chronologie classique est la suivante :

1. Lettre de relance amiable (J+5 à J+10)
2. Mise en demeure par courrier recommandé (J+15 à J+30)
3. Commandement de payer par huissier (à partir de 2 mois d'impayés)
4. Assignation au tribunal si le locataire ne régularise pas

Chaque étape a son importance. Brûler les étapes peut fragiliser votre dossier devant le juge. Prendre son temps permet aussi au locataire de se ressaisir s'il traverse une difficulté passagère.