Droits du Bailleur en Cas de Loyer Impayé : Ce que Dit la Loi 2025

Vos droits légitimes en tant que bailleur

En tant que propriétaire bailleur, vous n'êtes pas démuni face à un locataire qui ne paie pas. La législation française vous accorde des recours précis, mais vous devez les exercer dans le strict respect des procédures légales.

1. Le droit de réclamer le paiement du loyer

Le bail constitue un contrat synallagmatique : le locataire s'engage à payer le loyer en contrepartie de la jouissance du logement. Vous avez le droit absolu d'exiger ce paiement.

Concrètement, vous pouvez adresser une lettre de relance amiable dès le premier jour de retard. Cette démarche n'a aucune valeur juridique contraignante, mais elle permet souvent de résoudre un simple oubli ou un problème temporaire.

2. Le droit d'activer la clause résolutoire

La plupart des baux de location contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement. Cette clause permet la résiliation automatique du contrat après l'envoi d'un commandement de payer par huissier resté infructueux pendant 2 mois.

Attention : la clause résolutoire ne joue pas automatiquement. Elle doit être activée par l'envoi d'un commandement de payer, acte juridique obligatoirement réalisé par un huissier de justice.

3. Le droit aux intérêts de retard et pénalités

Si votre bail prévoit des pénalités de retard, vous avez le droit de les réclamer. Le montant est généralement plafonné à 10% du loyer hors charges par mois de retard.

À défaut de clause dans le bail, le taux d'intérêt légal s'applique automatiquement (4,22% en 2025 pour les créances entre professionnels et particuliers). Ce taux est nettement inférieur aux pénalités contractuelles.

4. Le droit d'activer vos garanties

Vous pouvez actionner votre garantie dès le premier impayé :

• Garantie Visale : déclaration sous 30 jours maximum
• Assurance GLI : délai variable selon votre contrat (généralement 1-2 mois)
• Caution personne physique : mise en demeure à la caution

Pour activer ces garanties, vous devrez fournir une attestation d'impayé ainsi que les justificatifs de vos relances.

5. Le droit de saisir la justice

Si les démarches amiables échouent et que le locataire ne régularise pas après le commandement de payer, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour obtenir :

• La résiliation du bail
• L'expulsion du locataire
• La condamnation au paiement des loyers impayés et des pénalités

Vous devrez constituer un dossier complet incluant le bail, les quittances, les relances, le commandement de payer, et l'attestation d'impayé.

Ce qui vous est strictement interdit

Attention : certaines pratiques, même si elles semblent justifiées, sont strictement interdites par la loi et pénalement répréhensibles.

Couper l'eau, l'électricité ou le gaz

C'est la tentation la plus fréquente, mais c'est absolument illégal. Couper les fluides constitue une voie de fait et une privation de jouissance du logement.

Sanctions : jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000€ d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). De plus, le locataire peut vous réclamer des dommages et intérêts.

Changer les serrures

Même si le locataire ne paie plus depuis des mois, vous n'avez pas le droit de changer les serrures sans décision de justice et intervention d'un huissier.

Cette pratique constitue une expulsion illégale et peut entraîner des poursuites pénales pour violation de domicile.

Entrer dans le logement sans autorisation

Le locataire bénéficie du droit à la jouissance paisible du logement, même s'il ne paie pas son loyer. Vous devez obtenir son accord pour toute visite, sauf urgence avérée (fuite d'eau grave, incendie, etc.).

Jeter ou confisquer les affaires du locataire

Seul un huissier peut procéder à l'enlèvement des meubles, et uniquement après une décision de justice. Jeter les affaires d'un locataire constitue un vol et une destruction de biens.

Harceler le locataire

Les relances sont légitimes, mais les appels répétés à toute heure, les menaces, ou les intimidations constituent du harcèlement passible de sanctions pénales.

La procédure légale étape par étape

Pour récupérer vos loyers et récupérer votre bien, voici la procédure à suivre :

1. Relance amiable : dès J+1, contactez le locataire pour comprendre la situation (lettre simple ou email)
2. Mise en demeure : si aucun retour sous 7-10 jours, envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception
3. Activation des garanties : déclarez l'impayé à Visale/GLI/caution dans les délais impartis
4. Commandement de payer : faites intervenir un huissier pour signifier un commandement de payer au locataire (coût : 150-250€)
5. Délai de 2 mois : attendez l'expiration du délai légal de 2 mois pour que la clause résolutoire produise ses effets
6. Assignation en justice : si le locataire ne régularise pas, saisissez le tribunal pour obtenir un jugement d'expulsion
7. Expulsion : une fois le jugement obtenu, l'huissier procède à l'expulsion (hors trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars)

Pour une vue d'ensemble complète de ces étapes, consultez notre guide complet de gestion des impayés de loyer.

Cas particuliers

Locataire bénéficiant de l'APL

Si votre locataire perçoit l'APL, vous devez déclarer l'impayé à la CAF dans les 2 mois. La CAF peut alors suspendre le versement des aides au locataire ou vous les verser directement (tiers payant).

Locataire en difficultés financières avérées

Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans pour les loyers impayés). Dans ce cas, vous devrez attendre avant de pouvoir expulser, mais le locataire reste tenu de payer les loyers courants.

Procédure accélérée

En présence d'une clause résolutoire et après expiration du délai de 2 mois du commandement de payer, vous pouvez demander l'expulsion par voie de référé (procédure rapide). Le juge peut statuer sous 1 mois.

Questions fréquentes

Puis-je couper l'eau ou l'électricité en cas d'impayé ?

Non, c'est strictement interdit. Couper les fluides constitue une voie de fait passible de sanctions pénales (jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000€ d'amende), même si le locataire ne paie pas son loyer.

Puis-je entrer dans le logement sans l'accord du locataire ?

Non. Le locataire bénéficie du droit à la jouissance paisible. Entrer sans autorisation constitue une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal), même si vous êtes propriétaire.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire mauvais payeur ?

Comptez 12 à 18 mois en moyenne. La procédure passe par : commandement de payer (2 mois), assignation en justice (4-6 mois), jugement d'expulsion (2-4 mois), et intervention de l'huissier avec trêve hivernale.