L'état des lieux partiel en colocation est un document essentiel lorsqu'un colocataire quitte le logement ou qu'un nouveau arrive, sans que la colocation ne prenne fin. Contrairement à l'état des lieux complet (entrée ou sortie définitive de tous les locataires), l'EDL partiel ne concerne que la chambre et la quote-part du colocataire concerné dans les parties communes.
Cette procédure permet d'évaluer les dégradations de manière équitable, de gérer correctement le dépôt de garantie, et d'éviter les litiges entre colocataires restants et sortants. Dans ce guide, nous vous expliquons tout sur l'état des lieux colocation : quand le réaliser, que vérifier, comment le rédiger, et comment gérer le dépôt de garantie.
Qu'est-ce qu'un état des lieux partiel ?
Définition et utilité
Un état des lieux partiel est un constat détaillé de l'état d'une partie du logement (généralement la chambre d'un colocataire) et des parties communes, réalisé lorsqu'un colocataire quitte ou intègre une colocation en cours.
Il permet de :
- Protéger le colocataire sortant : il ne sera tenu responsable que des dégradations constatées dans sa chambre et de sa quote-part dans les parties communes
- Protéger les colocataires restants : ils ne seront pas tenus responsables des dégradations causées par le colocataire sortant
- Faciliter la restitution du dépôt de garantie : les retenues sont calculées sur des bases objectives
- Documenter l'état pour le nouveau colocataire : il dispose d'un point de référence à son arrivée
Différence avec l'état des lieux complet
Il existe deux types d'états des lieux en colocation :
| Type d'EDL | Quand le faire ? | Que vérifier ? |
|---|---|---|
| État des lieux complet | Entrée ou sortie définitive de tous les colocataires (début ou fin du bail) | Tout le logement : toutes les pièces, tous les équipements |
| État des lieux partiel | Départ ou arrivée d'un seul colocataire, colocation continue | Chambre du colocataire concerné + parties communes |
En pratique, l'EDL partiel est un "mini-état des lieux" qui se concentre sur les zones directement liées au colocataire entrant ou sortant.
Quand réaliser un état des lieux partiel ?
Départ d'un colocataire
Lorsqu'un colocataire quitte le logement en cours de bail (et que les autres restent), il faut impérativement réaliser un état des lieux partiel de sortie. Ce document sert de base pour :
- Calculer les éventuelles retenues sur son dépôt de garantie
- L'exonérer des dégradations futures causées par les colocataires restants ou le nouveau colocataire
- Fixer un point de référence pour le prochain colocataire
Timing idéal : le jour du départ effectif du colocataire, ou dans les 3 jours suivants maximum. Plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver que telle dégradation existait déjà ou est apparue après.
Arrivée d'un nouveau colocataire
Lorsqu'un nouveau colocataire intègre une colocation existante, il faut réaliser un état des lieux partiel d'entrée. Cela permet au nouveau colocataire de :
- Constater l'état initial de sa chambre et des parties communes
- Ne pas être tenu responsable de dégradations antérieures
- Savoir exactement ce qui lui sera imputé à sa sortie
Timing idéal : le jour de la remise des clés, avant l'installation du nouveau colocataire.
Changement de chambre interne
Plus rare, mais possible : si deux colocataires échangent de chambre au sein du même logement, un EDL partiel peut être utile pour documenter l'état de chaque chambre avant et après l'échange. Cela évite les litiges lors de la sortie définitive.
Que doit contenir l'état des lieux partiel ?
Chambre du colocataire (détail pièce par pièce)
La chambre privative doit être inspectée en détail. Pour chaque élément, notez l'état (bon, moyen, mauvais) et les éventuelles dégradations :
- Murs : peinture (écaillée, trous, traces), tapisserie (déchirée, décollée), propreté
- Plafond : fissures, taches (humidité, moisissures), peinture
- Sol : parquet (rayures, taches), carrelage (cassures), moquette (usure, taches), lino (déchirures)
- Fenêtres : vitres (fissures, propreté), poignées, volets ou stores
- Portes : état général, serrure, poignée, gonds
- Prises et interrupteurs : fonctionnement, fixation, propreté
- Éclairage : luminaires, ampoules (fonctionnelles ou non)
- Radiateur ou chauffage : état, fonctionnement
- Meubles fournis (si meublé) : lit, bureau, chaise, armoire, étagères
Conseil pratique : Prenez des photos de chaque élément, surtout les zones dégradées. Horodatez-les (la plupart des smartphones le font automatiquement). Ces photos serviront de preuve en cas de litige.
Parties communes concernées
L'état des lieux partiel doit également couvrir les parties communes, car le colocataire sortant est responsable de sa quote-part des dégradations. Inspectez :
- Cuisine : murs, sol, plan de travail, placards
- Salon : murs, sol, mobilier commun
- Salle de bain : carrelage, lavabo, douche/baignoire, WC, miroir
- Couloirs et entrée : murs, sol, éclairage
- Balcon ou terrasse (si présents) : état général, propreté
Notez que pour les parties communes, on ne cherche pas à attribuer chaque dégradation à un colocataire précis (sauf cas évident). En général, les retenues sur dépôt de garantie pour les parties communes sont réparties à parts égales entre tous les colocataires présents pendant la période concernée.
Équipements partagés
Vérifiez également les équipements partagés, notamment :
- Électroménager : four, plaques de cuisson, réfrigérateur, lave-linge, lave-vaisselle
- Mobilier commun : table, chaises, canapé, étagères
- Ustensiles fournis (si meublé) : vaisselle, couverts, casseroles
Pour chaque équipement, notez son état de fonctionnement et son niveau de propreté. Si un appareil est défaillant, précisez-le clairement (ex. : « lave-vaisselle : ne chauffe plus »).
Procédure de réalisation
Convocation des parties
L'état des lieux partiel doit être contradictoire, c'est-à-dire signé par au moins deux parties : le bailleur (ou son mandataire) et le colocataire concerné (sortant ou entrant).
En pratique, voici qui doit être présent :
- Le bailleur ou son mandataire (agence immobilière) – obligatoire
- Le colocataire sortant ou entrant – obligatoire
- Les colocataires restants – fortement recommandé (pour témoigner de l'état et valider l'attribution des dégradations)
Le bailleur doit convoquer les parties par écrit (email ou courrier), en indiquant la date, l'heure, et le lieu (le logement concerné). Un délai de prévenance raisonnable (7 jours minimum) est recommandé.
Document contradictoire
L'état des lieux partiel doit être rédigé en double exemplaire (un pour le bailleur, un pour le colocataire sortant/entrant), et signé par toutes les parties présentes.
Le document doit comporter :
- Date et heure de l'état des lieux
- Identité du bailleur et du colocataire concerné
- Adresse du logement
- Type d'EDL (partiel d'entrée ou de sortie)
- Description détaillée de la chambre et des parties communes
- Relevés de compteurs (eau, gaz, électricité) – facultatif mais utile
- Signature de toutes les parties
Signatures requises
Pour qu'un état des lieux partiel soit juridiquement valable, il doit être signé par :
- Le bailleur ou son mandataire
- Le colocataire concerné (sortant ou entrant)
Les colocataires restants peuvent également signer en tant que témoins, ce qui renforce la valeur du document en cas de litige.
Photos horodatées recommandées
En complément du document écrit, prenez des photos horodatées de chaque pièce et de chaque dégradation. Ces photos serviront de preuve objective en cas de désaccord ultérieur.
Conseils pour les photos :
- Utilisez un smartphone avec géolocalisation et horodatage automatiques
- Prenez des vues d'ensemble de chaque pièce (4 angles : nord, sud, est, ouest)
- Zoomez sur les dégradations (trous, taches, rayures)
- Photographiez les compteurs (si mentionnés dans l'EDL)
- Évitez de retoucher ou filtrer les photos (pour préserver leur valeur probante)
Une fois l'EDL réalisé, envoyez une copie des photos par email à toutes les parties (bailleur, colocataire sortant, colocataires restants). Conservez-les dans un dossier daté.
Impact sur le dépôt de garantie
Attribution des dégradations (qui paie quoi ?)
L'état des lieux partiel permet de déterminer précisément quelles dégradations sont imputables au colocataire sortant. Voici les règles d'attribution :
- Dégradations dans la chambre privative : 100 % à la charge du colocataire sortant (sauf vétusté normale)
- Dégradations dans les parties communes : réparties entre tous les colocataires ayant occupé le logement pendant la période concernée
- Équipements partagés : répartition proportionnelle selon la durée d'occupation de chaque colocataire
Exemple concret : Une tache sur le mur du salon apparue pendant une période où 3 colocataires (A, B, C) vivaient ensemble. Le colocataire A part. Le coût de réparation (50 €) sera réparti : 16,67 € pour A, 16,67 € pour B, 16,67 € pour C.
Répartition des retenues entre colocataires
Si des dégradations sont constatées, le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie du colocataire sortant. Le calcul se fait ainsi :
- Estimer le coût de réparation de chaque dégradation (devis, factures, barème forfaitaire)
- Appliquer la vétusté : plus l'élément est ancien, moins le locataire paie (ex. : peinture de 5 ans = locataire paie 50 % du coût de repeinture)
- Répartir les coûts : chambre privative = 100 % au colocataire sortant ; parties communes = répartition proportionnelle
- Déduire du dépôt de garantie du colocataire sortant
Le bailleur doit fournir un décompte détaillé des retenues, avec justificatifs (devis, factures), dans un délai de 1 mois après le départ du colocataire (ou 2 mois si chauffage collectif avec régularisation de charges).
Cas du transfert direct
Parfois, le dépôt de garantie du colocataire sortant peut être transféré directement au nouveau colocataire entrant. Ce cas se produit lorsque :
- Le nouveau colocataire verse son dépôt de garantie au bailleur
- Le bailleur restitue immédiatement le dépôt du sortant (sous déduction des éventuelles dégradations)
Cette méthode simplifie la gestion, mais elle nécessite :
- Que le nouveau colocataire ait versé son dépôt avant le départ de l'ancien
- Que l'EDL partiel de sortie soit réalisé avant le transfert (pour calculer les retenues éventuelles)
- Un accord écrit entre toutes les parties
Modèle d'état des lieux partiel
Voici un modèle d'état des lieux partiel gratuit que vous pouvez utiliser pour documenter le départ ou l'arrivée d'un colocataire. Il est conforme aux pratiques recommandées et couvre tous les points essentiels.
Modèle d'état des lieux partiel (sortie ou entrée)
ÉTAT DES LIEUX PARTIEL
Type : ☐ Entrée ☐ Sortie
Date et heure : _______________
Adresse du logement : _______________
PARTIES PRÉSENTES
Bailleur : _______________ (Nom, prénom, adresse)
Colocataire concerné : _______________ (Nom, prénom)
Colocataires restants :
- _______________
- _______________
CHAMBRE PRIVATIVE (Chambre n° ___ )
| Élément | État | Observations |
|---|---|---|
| Murs | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Plafond | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Sol (parquet/carrelage/moquette) | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Fenêtres (vitres, poignées, volets) | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Porte (serrure, poignée, gonds) | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Prises et interrupteurs | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Éclairage (luminaires, ampoules) | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Radiateur/chauffage | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
| Meubles fournis (si meublé) | ☐ Bon ☐ Moyen ☐ Mauvais | _______________ |
PARTIES COMMUNES
Cuisine :
- Murs, sol, plan de travail : _______________
- Électroménager (four, plaques, frigo, etc.) : _______________
- Placards : _______________
Salle de bain :
- Carrelage, lavabo, douche/baignoire : _______________
- WC, miroir : _______________
Salon :
- Murs, sol, mobilier commun : _______________
Couloirs et entrée :
- État général : _______________
OBSERVATIONS GÉNÉRALES
_______________
_______________
SIGNATURES
Le bailleur :
Date : _______________ Signature : _______________
Le colocataire concerné :
Date : _______________ Signature : _______________
Colocataires restants (en tant que témoins) :
Date : _______________ Signature : _______________
Date : _______________ Signature : _______________
Téléchargez le modèle gratuit
Téléchargez ce modèle d'état des lieux partiel au format Word ou PDF, modifiable et prêt à l'emploi.
Télécharger le modèle (Word + PDF)Points de vigilance lors de la visite
Pour réaliser un état des lieux partiel rigoureux, voici quelques conseils pratiques :
- Éclairage : Faites l'EDL de jour, avec un bon éclairage naturel. Les défauts (taches, rayures) sont beaucoup plus visibles en plein jour.
- Prises électriques : Testez chaque prise avec un chargeur de téléphone pour vérifier qu'elle fonctionne.
- Sols : Inspectez sous les meubles, dans les coins. C'est là que se cachent souvent les taches et rayures.
- Murs : Regardez de près (à 30 cm) pour repérer les micro-fissures, trous de clous, traces de scotch.
- Cuisine et salle de bain : Vérifiez l'état des joints (moisissures, décollements), la robinetterie (fuites, calcaire), et l'évacuation (odeurs, bouchons).
- Fenêtres : Ouvrez et fermez chaque fenêtre pour vérifier le mécanisme. Regardez l'état des joints d'étanchéité.
Bref, prenez votre temps. Un EDL partiel bâclé peut causer des litiges coûteux et chronophages par la suite.
Automatisez vos états des lieux avec QuittaPro
Gérer manuellement les états des lieux partiels en colocation peut vite devenir fastidieux : convocations, rédaction du document, photos, signatures, archivage… Avec QuittaPro, simplifiez tout le processus :
- Modèles pré-remplis : générez un EDL partiel en 2 clics, avec toutes les mentions obligatoires
- Checklist guidée : suivez une liste exhaustive d'éléments à vérifier (murs, sols, équipements…)
- Photos intégrées : ajoutez des photos directement dans le document, avec horodatage automatique
- Calcul automatique du dépôt de garantie : estimez les retenues en fonction des dégradations et de la vétusté
- Signature électronique : faites signer l'EDL par toutes les parties en ligne (bailleur, colocataires)
- Archivage sécurisé : conservez tous vos EDL partiels dans un espace personnel, accessible à tout moment
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Pour aller plus loin
La gestion d'une colocation ne se limite pas aux états des lieux. Pour une gestion optimale, consultez également nos autres guides :
- Guide complet de la gestion de colocation – Vue d'ensemble des obligations, outils et bonnes pratiques
- Départ d'un colocataire : procédure et formalités – Toutes les étapes administratives
- Intégrer un nouveau colocataire : checklist complète – Bail, état des lieux, dépôt de garantie
- Dépôt de garantie en colocation : règles et restitution – Tout savoir sur le dépôt de garantie
Conclusion
L'état des lieux partiel en colocation est un document essentiel pour protéger tous les acteurs : colocataire sortant, colocataires restants, nouveau colocataire, et bailleur. Il permet d'évaluer objectivement les dégradations, de répartir équitablement les responsabilités, et de gérer sereinement le dépôt de garantie.
En résumé :
- Réalisez un EDL partiel à chaque arrivée ou départ de colocataire, même si ce n'est pas légalement obligatoire
- Inspectez en détail la chambre privative et les parties communes, avec photos horodatées
- Signez le document avec le bailleur et le colocataire concerné (+ colocataires restants en témoins)
- Utilisez l'EDL partiel pour calculer les retenues sur dépôt de garantie de manière équitable
- Automatisez le processus avec un outil comme QuittaPro pour gagner du temps et éviter les erreurs
Que vous soyez bailleur ou colocataire, l'état des lieux partiel est votre meilleur allié pour une colocation sereine et sans litiges. Avec les bons outils et une procédure claire, cette formalité devient simple et rapide.