Augmentation de loyer 2025 : ce qui change pour les proprietaires

2025 marque une nouvelle annee de reglementation complexe pour les bailleurs. Entre l'IRL qui se stabilise, l'encadrement qui s'etend et le gel des passoires thermiques, voici ce qu'il faut retenir.

Le contexte economique de 2025

Apres deux annees d'inflation galopante, 2025 revient a une situation plus normale. L'IRL, qui avait bondi de plus de 6% en 2023, affiche desormais une progression annuelle autour de 2.5%. Pour les proprietaires, ca signifie des augmentations plus modestes. Pour les locataires, un peu de repit.

Mais attention : les regles se sont durcies sur d'autres fronts. L'encadrement des loyers s'etend a de nouvelles villes, et le gel des logements energivores reste en vigueur. Avant de calculer quoi que ce soit, verifiez d'abord si vous avez le droit d'augmenter.

Les 3 regimes d'augmentation en 2025

1. La revision IRL (partout en France)

C'est le mecanisme de base. Si votre bail contient une clause de revision, vous pouvez augmenter le loyer une fois par an, a la date anniversaire, dans la limite de l'evolution de l'IRL.

Concretement, si votre loyer actuel est de 1000 EUR, l'augmentation maximale selon l'IRL serait de 24.70 EUR. Le nouveau loyer ne peut pas depasser 1024.70 EUR.

2. L'encadrement des loyers (zones tendues)

Dans les villes concernees, le loyer est plafonne par un loyer de reference fixe par arretes prefectoraux. Meme si l'IRL vous autorise une hausse, vous ne pouvez pas depasser ce plafond.

Villes couvertes en 2025 :

• Paris et 28 communes de la petite couronne
• Lyon et Villeurbanne
• Lille, Hellemmes, Lomme
• Montpellier
• Bordeaux
• Pays Basque (7 communes)

D'autres villes pourraient s'ajouter courant 2025. Consultez regulierement les arretes de votre prefecture.

3. Le gel des passoires thermiques

Les logements classes F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. Point final. Cette mesure, entree en vigueur le 24 aout 2022, reste d'actualite en 2025.

La seule exception : si vous realisez des travaux de renovation energetique qui font passer le logement au moins en classe E, vous retrouvez vos droits.

Comment calculer votre augmentation 2025

Etape 1 : Verifier votre eligibilite

Avant tout calcul, repondez a ces questions :

• Le bail contient-il une clause de revision ? (Sans clause, pas de revision possible)
• Le logement est-il classe E ou mieux au DPE ? (F et G sont geles)
• Etes-vous en zone d'encadrement ? (Plafond a respecter)

Etape 2 : Identifier les indices

Reprenez votre bail et notez :

• L'IRL de reference (celui mentionne au bail ou de la derniere revision)
• Le trimestre concerne

Cherchez ensuite le nouvel IRL du meme trimestre sur le site de l'INSEE.

Etape 3 : Appliquer la formule

Le resultat s'arrondit au centime. Si vous obtenez 1024.678 EUR, le nouveau loyer sera 1024.68 EUR.

Etape 4 : Verifier le plafond (zone encadree)

Si vous etes en zone d'encadrement, comparez votre resultat au loyer de reference majore. Retenez le montant le plus bas.

Le calendrier des publications IRL 2025

L'INSEE publie l'IRL vers le 15 du mois suivant la fin du trimestre :

Les pieges a eviter en 2025

1. Oublier la date anniversaire - La revision n'est pas retroactive. Si vous ratez la date, les mois perdus sont perdus.
2. Ignorer le DPE - Beaucoup de proprietaires ne savent pas que leur logement est classe F. Verifiez avant de calculer.
3. Confondre encadrement et revision - Ce sont deux mecanismes differents. L'un plafonne le loyer absolu, l'autre limite l'augmentation annuelle.
4. Appliquer le mauvais IRL - Utilisez toujours le meme trimestre que l'annee precedente.

Questions frequentes

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