Dans le vocabulaire du propriétaire bailleur, on parle souvent de quittances, d'avis d'échéance, de mise en demeure... Mais l'attestation d'impayé reste un document moins connu. Pourtant, elle peut s'avérer indispensable dans certaines situations.
Un document qui constate, sans juger
L'attestation d'impayé n'est ni une mise en demeure, ni un jugement. C'est simplement un constat écrit, établi par le bailleur, qui certifie qu'à une date donnée, un ou plusieurs loyers n'ont pas été payés.
Elle ne remplace pas les autres documents de la procédure d'impayé. Elle vient en complément, pour attester d'une situation à un instant T.
Contrairement à la quittance qui confirme un paiement, l'attestation d'impayé confirme son absence. C'est un document purement factuel, sans menace ni injonction.
Quand a-t-on besoin de ce document ?
L'attestation d'impayé n'est pas obligatoire dans la gestion courante d'une location. Mais elle devient nécessaire dans plusieurs situations :
Pour la CAF ou la MSA
Lorsqu'un locataire bénéficie d'une aide au logement et qu'il ne paie plus son loyer, vous pouvez signaler l'impayé à la CAF. L'organisme peut alors décider de vous verser directement les allocations, ou de mettre en place une procédure spécifique.
Pour cela, la CAF vous demandera généralement une attestation qui précise :
- Les mois concernés par l'impayé
- Les montants dus
- L'état actuel de la dette
Pour un huissier de justice
Si vous engagez une procédure de recouvrement, l'huissier aura besoin de preuves de l'impayé. L'attestation fait partie des pièces du dossier à constituer.
Elle permet à l'huissier de comprendre rapidement l'historique de la dette et de calculer les sommes à réclamer.
Pour une procédure judiciaire
Devant le tribunal, vous devrez prouver l'existence et le montant de l'impayé. L'attestation, combinée aux avis d'échéance et aux relevés bancaires, constitue une preuve solide.
Pour activer une garantie (Visale, GLI)
Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés ou si votre locataire bénéficie de Visale, l'organisme garant vous demandera des justificatifs. L'attestation d'impayé en fait souvent partie.
Bon à savoir
Pour Visale, vous avez 30 jours après le premier impayé pour déclarer la situation. Préparez l'attestation en amont pour ne pas perdre de temps.
Ce que doit contenir l'attestation
Pour être utile et recevable, l'attestation d'impayé doit comporter plusieurs informations essentielles :
L'identification des parties
- Nom, prénom et adresse du bailleur
- Nom, prénom du locataire (ou des locataires en cas de colocation)
- Adresse du logement concerné
Les détails du bail
- Date de signature du bail
- Montant du loyer mensuel hors charges
- Montant des charges (ou provision pour charges)
- Date d'échéance habituelle du loyer
Le détail de l'impayé
- Période concernée (mois/année)
- Montant impayé pour chaque période
- Total de la dette à la date de l'attestation
- Éventuels paiements partiels reçus
Les formalités
- Date d'établissement du document
- Signature du bailleur
- Mention "Attestation établie pour servir et valoir ce que de droit"
Les erreurs à éviter
Une attestation mal rédigée peut être contestée ou refusée par l'organisme destinataire. Voici les pièges classiques :
Montants approximatifs
Ne faites pas d'arrondi. Si le loyer est de 847,50 €, inscrivez 847,50 €. Une approximation peut être interprétée comme un manque de rigueur, voire une tentative de gonfler la dette.
Dates imprécises
Précisez exactement les mois concernés. "Plusieurs mois de retard" ne suffit pas. Détaillez : "Loyer de janvier 2025 : 850 €. Loyer de février 2025 : 850 €."
Oubli des paiements partiels
Si le locataire a versé une partie du loyer, mentionnez-le. Indiquer uniquement le montant dû initial sans déduire les paiements reçus vous expose à une contestation.
Confusion avec d'autres documents
L'attestation d'impayé n'est pas une mise en demeure. Elle ne contient ni menace, ni ultimatum, ni délai de paiement. C'est un simple constat. Si vous voulez mettre le locataire en demeure de payer, c'est un autre document.
Attention
Vous engagez votre responsabilité en signant ce document. Des informations fausses ou exagérées peuvent se retourner contre vous. Vérifiez toujours l'exactitude des montants avant de signer.
Différence avec les autres documents
Pour éviter les confusions, voici un résumé des différents documents dans la gestion locative :
| Document | Fonction |
|---|---|
| Avis d'échéance | Rappelle le montant et la date de paiement à venir |
| Quittance | Confirme qu'un loyer a été payé |
| Attestation d'impayé | Constate qu'un ou plusieurs loyers n'ont pas été payés |
| Lettre de relance | Demande amiable de régulariser un retard |
| Mise en demeure | Sommation formelle de payer avant action en justice |
Pour tout savoir sur les étapes de la procédure d'impayé, consultez notre guide complet sur la gestion des impayés.
Conserver une copie
Comme pour tous les documents liés à votre location, gardez une copie de chaque attestation établie. Numérisez-la et classez-la avec le dossier du locataire.
En cas de procédure longue, vous pourriez avoir besoin de produire plusieurs attestations à différentes dates, montrant l'évolution de la dette. Un historique bien tenu renforce considérablement votre dossier.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une attestation d'impayé et une quittance ?
La quittance atteste qu'un loyer a été payé. L'attestation d'impayé, au contraire, certifie qu'un ou plusieurs loyers n'ont pas été réglés. Ce sont deux documents opposés dans leur fonction : l'un confirme un paiement, l'autre constate une absence de paiement.
L'attestation d'impayé doit-elle être signée par le locataire ?
Non, l'attestation d'impayé est un document établi unilatéralement par le bailleur. Elle engage votre responsabilité quant à l'exactitude des informations. Le locataire n'a pas à la signer, et il peut la contester s'il estime que les montants sont erronés.
Puis-je faire une attestation d'impayé pour un seul mois de retard ?
Oui, vous pouvez établir une attestation dès qu'un loyer est impayé, même pour un seul mois. Cependant, dans la pratique, ce document est surtout utile lorsque la situation dure ou lorsqu'un organisme (CAF, huissier) vous le demande expressément.
L'attestation d'impayé peut-elle être utilisée contre moi ?
Si les informations sont exactes, non. En revanche, si vous mentionnez des montants erronés ou des dates incorrectes, le locataire pourrait contester. C'est pourquoi il est important de vérifier scrupuleusement les données avant d'établir ce document.
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