Qu'est-ce qu'une mise en demeure ?
La mise en demeure est un acte juridique par lequel un créancier (le propriétaire) somme formellement un débiteur (le locataire) d'exécuter son obligation (payer le loyer) sous un délai déterminé.
Elle marque la fin de la phase amiable et le début de la procédure formelle pouvant mener à une action en justice.
Différence avec la simple relance
Relance amiable :
- Ton courtois et bienveillant
- Envoi par courrier simple ou email
- Pas de valeur juridique contraignante
- Propose un dialogue
Mise en demeure :
- Ton formel et ferme
- Obligatoirement par lettre recommandée avec AR
- Valeur juridique (preuve devant le tribunal)
- Annonce des conséquences légales
- Active la clause résolutoire du bail
Quand envoyer une mise en demeure ?
Après les relances amiables
La mise en demeure intervient généralement :
- Après 2-3 relances amiables restées sans effet (3-4 semaines)
- Dès J+30 si le locataire ne répond plus du tout
- Immédiatement si le locataire a déjà un historique d'impayés
Il n'y a pas de délai minimum légal entre les relances et la mise en demeure, mais démontrer des tentatives amiables préalables renforce votre position juridique.
Cas particuliers
Locataire injoignable :
Si vous ne parvenez pas à contacter le locataire, vous pouvez envoyer directement une mise en demeure après 15 jours sans réponse.
Plusieurs mois d'impayés :
Si plusieurs loyers sont impayés, une seule mise en demeure peut les couvrir tous. Actualisez simplement le montant total dû.
Modèle de mise en demeure pour loyer impayé
LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION
[Vos coordonnées complètes]
[Téléphone]
[Email]
[Coordonnées du locataire]
[Adresse du logement loué]
[Ville], le [Date]
Objet : Mise en demeure de payer les loyers impayés
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous mets en demeure de régler les loyers impayés concernant le logement situé au [adresse complète du bien loué], que vous occupez en vertu du bail signé le [date de signature du bail].
Historique des impayés :
Malgré mes précédentes relances des [date relance 1] et [date relance 2], je constate que les loyers suivants demeurent impayés :
- Loyer de [mois année] : [montant loyer]€ + charges [montant charges]€ = [total]€
- Loyer de [mois année] : [montant loyer]€ + charges [montant charges]€ = [total]€
- Loyer de [mois année] : [montant loyer]€ + charges [montant charges]€ = [total]€
Montant total dû : [TOTAL]€
Mise en demeure :
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article [X] du bail, je vous mets en demeure de procéder au règlement de la somme totale de [TOTAL]€ dans un délai de quinze (15) jours à compter de la réception de la présente lettre.
Le paiement devra être effectué par virement bancaire sur le compte suivant :
IBAN : [votre IBAN]
BIC : [votre BIC]
Ou par chèque à l'ordre de [votre nom], envoyé à l'adresse indiquée en en-tête.
Conséquences en cas de non-paiement :
À défaut de règlement complet dans le délai imparti, et conformément à la clause résolutoire stipulée à l'article [X] du bail, la résiliation du contrat de location sera acquise de plein droit.
Je serai alors contraint(e) d'engager les procédures suivantes :
1. Faire délivrer un commandement de payer par voie d'huissier
2. Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir votre expulsion
3. Réclamer le paiement de l'intégralité des sommes dues, augmentées des frais de procédure
Ces démarches engendreront des frais supplémentaires qui resteront à votre charge.
Je reste néanmoins à votre disposition pour étudier une solution amiable si vous me contactez rapidement.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature manuscrite]
[Nom et prénom]
Les éléments juridiques obligatoires
1. Mentions légales essentielles
- Identités complètes : propriétaire et locataire avec adresses
- Adresse du bien loué : doit correspondre exactement au bail
- Référence au bail : date de signature et articles pertinents
- Détail des impayés : mois par mois avec montants précis
- Montant total dû : clairement indiqué
- Délai de paiement : minimum 8 jours, recommandé 10-15 jours
- Modalités de paiement : coordonnées bancaires ou adresse postale
- Clause résolutoire : mention explicite de l'article du bail
- Conséquences annoncées : commandement de payer, procédure judiciaire
2. Références légales à mentionner
Citez systématiquement :
- Loi du 6 juillet 1989 (article 7 sur le paiement du loyer)
- Article de la clause résolutoire de votre bail
💡 Astuce juridique
La clause résolutoire est une clause du bail qui prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé. Sans cette clause, la procédure est plus longue. Vérifiez que votre bail en comporte une (c'est normalement obligatoire).
3. Le délai à accorder
Minimum légal : 8 jours
Recommandé : 10 à 15 jours
Un délai trop court (moins de 8 jours) peut être contesté et fragiliser votre position juridique. Un délai raisonnable démontre votre bonne foi.
Comment envoyer la mise en demeure ?
Étape 1 : Rédiger la lettre
Utilisez le modèle ci-dessus en l'adaptant à votre situation. Vérifiez deux fois tous les montants et toutes les dates.
Étape 2 : Imprimer et signer
Imprimez la lettre sur papier blanc standard. Signez manuscritement (signature électronique non acceptée pour ce type de document).
Étape 3 : Envoi en recommandé avec AR
Rendez-vous dans un bureau de poste et envoyez la lettre en recommandé avec accusé de réception (LRAR).
Coût : environ 5-6€
Conservez précieusement :
- Le récépissé de dépôt (preuve d'envoi)
- L'accusé de réception signé (preuve de réception)
- Une copie de la lettre
Étape 4 : Attendre l'accusé de réception
L'accusé de réception vous parviendra sous 5-10 jours. C'est à partir de la date figurant sur l'AR que court le délai accordé au locataire.
⚠️ Cas du refus ou de la non-réclamation
Si le locataire refuse le recommandé ou ne le réclame pas (retour "non réclamé"), conservez l'enveloppe retournée. La mention "refusé" ou "non réclamé" vaut preuve de présentation et suffit juridiquement. Le délai court quand même.
Que se passe-t-il après la mise en demeure ?
Scénario 1 : Le locataire paie
Parfait ! Vérifiez que le paiement est complet (totalité de la dette). La situation est réglée. Ne délivrez la quittance qu'après encaissement.
Scénario 2 : Paiement partiel
Le locataire peut payer une partie de la dette. Deux options :
- Accepter en attendant le complément (fixer un délai écrit)
- Refuser et maintenir la procédure pour le montant total
Attention : Accepter un paiement partiel sans cadre écrit peut être interprété comme un accord de réduction de créance.
Scénario 3 : Proposition d'échéancier
Si le locataire propose un étalement, évaluez sa bonne foi et sa capacité à tenir ses engagements. Si vous acceptez :
- Formalisez par écrit (document signé par les deux parties)
- Précisez les mensualités, les dates et la durée
- Indiquez qu'en cas de non-respect, vous reprenez la procédure
- Exigez le maintien du loyer courant en plus de l'échéancier
Scénario 4 : Aucune réponse (le plus fréquent)
Si le locataire ne répond pas et ne paie pas dans le délai imparti, la clause résolutoire du bail est activée. Vous pouvez alors passer à l'étape suivante : le commandement de payer par huissier.
Les erreurs à éviter absolument
Erreur n°1 : Envoyer en lettre simple
Une mise en demeure DOIT être envoyée en recommandé avec AR. Une lettre simple n'a aucune valeur juridique pour cette procédure.
Erreur n°2 : Montants inexacts
Vérifiez scrupuleusement chaque montant. Une erreur, même minime, peut donner un prétexte au locataire pour contester.
Erreur n°3 : Oublier la clause résolutoire
Sans mention de la clause résolutoire, la mise en demeure perd beaucoup de son impact. Citez l'article exact du bail.
Erreur n°4 : Délai trop court
Moins de 8 jours = illégal. Le locataire peut contester et faire annuler toute la procédure. Respectez au minimum 10 jours.
Erreur n°5 : Ne pas conserver les preuves
Conservez impérativement :
- La copie de la lettre envoyée
- Le récépissé de dépôt du recommandé
- L'accusé de réception (ou le pli retourné "refusé")
Ces documents seront essentiels si vous allez au tribunal.
Les effets juridiques de la mise en demeure
1. Point de départ des intérêts de retard
Si votre bail prévoit des intérêts de retard (pénalités), la mise en demeure marque souvent le point de départ de leur calcul.
2. Activation de la clause résolutoire
La mise en demeure met en œuvre la clause résolutoire du bail. Si le locataire ne paie pas dans le délai, le bail est considéré comme résilié de plein droit.
3. Preuve de votre bonne foi
Devant le tribunal, la mise en demeure démontre que vous avez respecté la procédure légale et donné une dernière chance au locataire.
4. Interruption de la prescription
La mise en demeure interrompt le délai de prescription (3 ans pour les loyers). Cela rallonge votre délai pour agir en justice.
Prochaine étape
Si la mise en demeure reste sans effet après le délai accordé, consultez notre guide sur le commandement de payer par huissier.
Commandement de payer par huissierQuitta Pro : mise en demeure automatique
Quitta Pro simplifie la génération de mises en demeure conformes :
- Génération automatique : tous les montants calculés depuis votre historique
- Modèle juridiquement conforme : toutes les mentions légales incluses
- Export PDF : prêt à imprimer et envoyer
- Historique des relances : dates automatiquement pré-remplies
- Rappel des délais : notification quand le délai expire
Après la mise en demeure : vision globale
La mise en demeure s'inscrit dans un processus de recouvrement progressif :
- Contact initial (J+1 à J+7)
- Relances amiables (J+7 à J+30)
- Mise en demeure (J+30 à J+45) ← Vous êtes ici
- Commandement de payer (J+45)
- Assignation au tribunal (si nécessaire)
Pour une vue complète du processus, consultez notre guide complet sur la gestion des impayés de loyer.
Questions fréquentes
Une mise en demeure est-elle obligatoire avant d'aller en justice ?
Oui, en matière de loyer impayé, la mise en demeure est une étape juridiquement obligatoire avant toute procédure judiciaire. Sans mise en demeure préalable, le tribunal peut rejeter votre demande.
Quel délai accorder au locataire dans la mise en demeure ?
Le délai minimum légal est de 8 jours. En pratique, accordez 10 à 15 jours pour démontrer votre bonne foi. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée (date de l'accusé de réception).
Que faire si le locataire refuse de signer l'accusé de réception ?
Si le locataire refuse le recommandé, La Poste vous retournera le pli avec mention "refusé". Cette mention vaut preuve de présentation et suffit juridiquement. Conservez l'enveloppe et l'avis de passage.
Puis-je envoyer une mise en demeure par email ?
Non. La mise en demeure pour impayé de loyer doit impérativement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). L'email peut être un complément, mais n'a pas de valeur juridique pour cette procédure.
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