Commandement de Payer Loyer Impayé : Procédure et Coût 2025 - Quitta Pro

Qu'est-ce qu'un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte juridique délivré par un huissier de justice qui somme le locataire de régler sa dette locative dans un délai de 2 mois.

C'est la première étape de la procédure judiciaire d'expulsion pour impayé. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bail est automatiquement résilié et vous pouvez saisir le tribunal.

Base légale

Le commandement de payer est prévu par :

• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (procédure d'expulsion)
• Clause résolutoire du bail (article généralement 8 ou 9 du contrat)
• Code des procédures civiles d'exécution (articles L411-1 et suivants)

Quand faire délivrer un commandement de payer ?

Conditions préalables obligatoires

Avant de solliciter un huissier pour un commandement de payer, vous devez avoir :

1. Envoyé au moins une relance amiable
2. Adressé une mise en demeure par lettre recommandée
3. Laissé au locataire le délai indiqué dans la mise en demeure (minimum 8-15 jours)
4. Constaté l'absence de paiement malgré ces démarches

Chronologie type

• J+1 à J+30 : Relances amiables + mise en demeure
• J+45 : Commandement de payer par huissier
• J+45 à J+105 : Délai de 2 mois pour payer
• J+105 : Si non-paiement, assignation au tribunal possible

Comment se déroule la procédure ?

Étape 1 : Constitution du dossier pour l'huissier

Préparez un dossier complet comprenant :

• Le bail signé
• L'état des lieux d'entrée
• Tous les avis d'échéance
• Les quittances des loyers payés
• L'attestation d'impayé
• Toutes les relances envoyées
• La mise en demeure avec l'AR
• Un récapitulatif des sommes dues

Étape 2 : Choisir un huissier

Vous pouvez choisir n'importe quel huissier de justice. Conseils pour le choix :

• Privilégiez un huissier proche du logement (il connaît le secteur)
• Demandez un devis (les tarifs varient légèrement)
• Vérifiez les avis en ligne si possible
• Certains huissiers se spécialisent dans les impayés locatifs

Étape 3 : Délivrance du commandement

L'huissier se rend au domicile du locataire pour lui remettre en main propre le commandement de payer. Trois scénarios :

Scénario A : Remise en mains propres

L'huissier remet le document directement au locataire. C'est le cas idéal. Le délai de 2 mois court à partir de cette remise.

Scénario B : Remise à un tiers

Si le locataire est absent, l'huissier peut remettre le document à toute personne présente (conjoint, membre de la famille majeur, voisin). Un avis de passage est également laissé.

Scénario C : Affichage et signification

Si personne n'est présent ou ne veut recevoir le document, l'huissier :

1. Affiche un avis de passage sur la porte
2. Dépose le commandement à la mairie
3. Envoie une lettre recommandée au locataire

Que contient le commandement de payer ?

Mentions obligatoires

Le commandement de payer doit comporter :

• Identité du bailleur (vous) et du locataire
• Adresse du logement concerné
• Référence au bail (date de signature)
• Montant total de la dette détaillé mois par mois
• Délai de 2 mois pour régulariser
• Mention de la clause résolutoire du bail
• Conséquences du non-paiement (résiliation du bail, expulsion)
• Coordonnées de la commission de médiation (département)
• Dispositifs d'aide (FSL, Action Logement)

Informations sociales obligatoires

Depuis 2014, le commandement doit également informer le locataire :

• De la possibilité de saisir la commission de médiation (CCAPEX)
• Des aides possibles (FSL, aides d'Action Logement)
• De ses droits (délai de 2 mois, possibilité de contester)

Le délai de 2 mois : explications

Point de départ du délai

Le délai de 2 mois court à partir de la délivrance du commandement (date de remise en mains propres ou date d'affichage).

Que peut faire le locataire pendant ces 2 mois ?

Option 1 : Payer intégralement

S'il règle la totalité de la dette (loyers impayés + frais d'huissier), la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue normalement.

Option 2 : Saisir la commission de médiation

Le locataire peut demander à la CCAPEX d'examiner sa situation. La commission peut accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans).

Option 3 : Solliciter des aides

Le locataire peut demander :

• Le FSL (Fonds de Solidarité Logement) : aide départementale
• Action Logement : prêt ou aide au maintien dans le logement
• Assistance sociale (CCAS)

Option 4 : Ne rien faire

Si le locataire ne fait rien, le bail est automatiquement résilié à l'expiration du délai de 2 mois. Vous pouvez alors l'assigner au tribunal.

Coût du commandement de payer

Tarifs indicatifs

• Émoluments de l'huissier : 150€ à 250€
• Frais de déplacement : Variables selon distance
• Débours : Timbres fiscaux, copies (environ 20-30€)

Total moyen : 200€ à 300€

Qui paie ?

Vous réglez l'huissier à l'avance. Si la procédure aboutit (jugement en votre faveur), ces frais sont mis à la charge du locataire et vous seront remboursés.

Après les 2 mois : quelles suites ?

Si le locataire a payé

Parfait ! La situation est réglée. Délivrez les quittances après encaissement. Le bail continue normalement. Restez vigilant pour les prochains loyers.

Si le locataire n'a pas payé

Vous avez deux options :

Option A : Assignation au tribunal

Vous assignez le locataire au tribunal judiciaire pour obtenir :

• La constatation de la résiliation du bail
• L'ordre d'expulsion
• Le paiement des loyers impayés + frais

Délai moyen jusqu'au jugement : 3-6 mois

Option B : Négocier un arrangement

Si le locataire manifeste sa bonne foi et a obtenu des aides, vous pouvez encore négocier un échéancier amiable.

Les cas particuliers

La trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues (sauf relogement proposé).

Impact sur le commandement : Vous pouvez délivrer le commandement pendant la trêve, mais l'expulsion ne pourra intervenir qu'après le 31 mars.

Logement avec APL

Si le locataire bénéficie de l'APL, la CAF doit être informée du commandement. Elle peut décider de vous verser directement les aides (tiers payant).

Garantie Visale ou GLI

Si vous avez une garantie Visale ou une assurance GLI, transmettez-leur une copie du commandement. C'est souvent à cette étape qu'ils déclenchent l'indemnisation.

Les recours du locataire

Contestation du commandement

Le locataire peut contester le commandement devant le tribunal si :

• Les montants réclamés sont erronés
• Le logement présente des défauts de décence graves
• Vous n'avez pas respecté vos obligations (travaux urgents non faits)
• La procédure préalable n'a pas été respectée (pas de mise en demeure)

Demande de délais de paiement

Le locataire peut demander au juge des délais de paiement (jusqu'à 3 ans dans certains cas). Le juge examine sa situation financière.

Conclusion : étape décisive mais réversible

Le commandement de payer est une étape sérieuse qui marque le passage à la procédure judiciaire. Mais pendant 2 mois, le locataire peut encore régulariser et éviter l'expulsion.

Points clés à retenir :

• Respecter les étapes préalables (relances + mise en demeure)
• Préparer un dossier complet pour l'huissier
• Budget à prévoir : 200-300€ (récupérables si jugement favorable)
• Délai de 2 mois incompressible pour le locataire
• Rester ouvert au dialogue même à cette étape

Pour une vue d'ensemble complète, consultez notre guide complet sur la gestion des impayés de loyer.

Questions fréquentes

Combien coûte un commandement de payer ?

Le coût varie entre 150€ et 250€ selon les huissiers et les régions. Ces frais sont à votre charge initialement, mais sont récupérables sur le locataire si la procédure aboutit favorablement.

Que se passe-t-il si le locataire paie pendant le délai de 2 mois ?

Si le locataire règle l'intégralité de la dette (loyers + frais d'huissier) dans les 2 mois, la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue normalement. C'est la dernière chance de régularisation.

Le commandement de payer entraîne-t-il automatiquement l'expulsion ?

Non. Le commandement donne 2 mois au locataire pour payer. C'est seulement après ce délai, si aucun paiement n'intervient, que vous pouvez assigner le locataire au tribunal pour obtenir l'expulsion.

Puis-je délivrer moi-même un commandement de payer ?

Non, seul un huissier de justice est habilité à délivrer un commandement de payer. Toute tentative de le faire vous-même serait juridiquement nulle et pourrait vous exposer à des poursuites.

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