Le bail vide, c'est quoi ?
Le bail vide (ou bail nu, ou location nue) est le contrat de location classique pour un logement non meuble. C'est le plus courant en France. Sa duree minimale est de 3 ans (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale).
Pour la revision de loyer, les regles sont les memes que pour tous les baux d'habitation : clause obligatoire, IRL comme seul indice, et revision annuelle maximum.
Les conditions de la revision
Pour reviser un loyer en bail vide, trois conditions doivent etre reunies :
- Une clause de revision dans le bail - C'est obligatoire. Sans clause, pas de revision possible, point final.
- Un logement DPE E ou mieux - Les logements F et G sont bloques depuis aout 2022.
- Respecter le delai d'un an - Vous avez 12 mois pour notifier la revision. Passe ce delai, c'est prescrit.
La formule de calcul
C'est la formule classique de revision IRL :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL nouveau / IRL de base)
Le resultat s'arrondit au centime le plus proche. Les charges ne sont pas concernees : seul le loyer nu est revise.
Le courrier de notification
Pour appliquer la revision, vous devez notifier le locataire. Le courrier doit contenir :
- Le montant actuel du loyer
- Le nouveau montant du loyer
- La date d'effet de la revision
- Les references IRL utilisees (base et nouveau)
- Le detail du calcul
Le recommande avec AR n'est pas obligatoire mais fortement conseille. Ca vous fait une preuve en cas de litige.
Exemple concret
La situation :
- Bail vide signe le 1er septembre 2022
- Loyer : 950 EUR hors charges
- IRL de base (T3 2022) : 134.00
- Revision au 1er septembre 2024
- IRL nouveau (T3 2024) : 141.03
Le calcul :
Nouveau loyer = 950 × (141.03 / 134.00) = 999.84 EUR
Soit +49.84 EUR par mois (+5.25%)
Les specificites du bail vide
Par rapport au bail meuble, le bail vide presente quelques particularites :
- Duree plus longue - 3 ans minimum contre 1 an pour le meuble
- Preavis locataire plus long - 3 mois (contre 1 mois en meuble)
- Depot de garantie - 1 mois maximum (contre 2 mois en meuble)
Mais pour la revision de loyer, les regles sont strictement identiques.
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